Особенности государственной регистрации сделок (купли-продажи) с жилыми помещениями с привлечением кредитных и заемных средств.

  В современных условиях одним из приоритетных способов улучшения жилищных условий, остается приобретение жилья с привлечением кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа.

  В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального Закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры.

  Согласно п. 2 ст.20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

  Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки, помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должна быть ссылка на кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).

  Договор, на основании которого возникает обязательство, также представляется на государственную регистрацию.

    Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

 Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

   Документ, названный "закладная", в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо указанные выше данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

   Достаточно распространенной причиной приостановления государственной регистрации по инициативе государственного регистратора в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), является не предоставление заявителями на государственную регистрацию заключения оценщика денежной оценки имущества, поскольку в соответствии с пп.9 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

   Кроме того, при проведении государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо предоставление дополнительных документов, например, нотариально удостоверенного согласия супруга продавца, предварительного разрешения органов опеки и попечительства, (в случае, если продавцами выступают малолетние либо несовершеннолетние граждане, ст. 60 Семейного кодекса РФ, ст. 37 Гражданского кодекса РФ), письменного согласия всех собственников жилого помещения, при отчуждении комнаты либо доли в праве собственности на жилое помещение ( ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

   Сроки проведения государственной ипотеки установлены п.3 ст. 13 Закона о регистрации. Ипотека жилых помещений должна быть зарегистрирована не позднее пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это применимо и к договорам купли-продажи, заключенным с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ипотека в силу закона).

   Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств, более привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами.

   Также необходимо сказать о приостановлении сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

   Если раньше было достаточно одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца)(п. 1 ст. 19 Закона о регистрации).

   Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Пресс-служба

Управления Росреестра

по Челябинской области